“Initiative Copropriétés” : le nouveau plan national pour rénover les copropriétés dégradées

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Le 10 octobre, Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a présenté le nouveau plan national, baptisé “Initiative Copropriétés”, sur la rénovation des copropriétés dégradées. Celui-ci repose sur la concertation entre l’Etat et les collectivités territoriales. Explications.

Lors du 79ème Congrès HLM de l’Union Sociale pour l’Habitat, Julien Denormandie a présenté le plan national du gouvernement pour lutter contre les copropriétés dégradées. Intitulé “Initiative Copropriétés”, ce plan lié à la loi ELAN, se compose d’une enveloppe de 2,5 milliards d’euros (Anah : 2 milliards et ANRU : 500 millions) fournie par l’Etat, pour accélérer la rénovation – restructuration des copropriétés en situation délicate. Aujourd’hui, 684 copropriétés sont considérées comme “en difficulté” dans tout le pays, ce qui représente environ 56.000 logements. Sur une période de 10 ans, les financements, tous acteurs confondus (Anah : 2 milliards, ANRU : 500 millions et Procivis : 240 millions), devraient atteindre les 2,74 milliards d’euros.

Un plan en lien étroit avec les collectivités

“Initiative Copropriétés” fait une large place aux acteurs locaux. En effet, “l’intervention publique sur les copropriétés dégradées est un enjeu majeur pour les élus locaux confrontés à la question du mal-logement, au risque de péril et d’insécurité de leurs administrés”. Pour associer les collectivités une méthodologie novatrice a été mise en place, reposant sur des plans d’actions négociés avec les décideurs locaux et adaptés à chaque contexte, la promotion d’une approche territorialisée et partagée avec toutes les collectivités, le co-pilotage des projets entre l’État et les collectivités pour traiter les ensembles immobiliers dégradés (questions sociales, sanitaires et d’ordre public) et le renforcement et l’adaptation des moyens financiers.

Un plan en trois axes

“Initiative Copropriétés” se compose de trois axes : “Recycler”, redresser et prévenir.

1 – La transformation, ou plus exactement le “recyclage” des copropriétés dégradées et l’accompagnement des collectivités concernées

Le recyclage peut se traduire par la destruction de tout ou partie des immeubles en difficulté, puis par la reconstruction de nouveaux logements. Dans ce cadre, Initiative Copropriétés propose de nouvelles solutions de financements pour combler les déficits des opérations de recyclage, souvent très coûteuses, comme :

  • La prise en charge du déficit d’opération jusqu’à 80% par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) dans le cadre des projets d’aménagement des quartiers NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain)
  • La prise en charge du déficit d’opération jusqu’à 80% par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour les copropriétés faisant l’objet d’une décision de carence par le Tribunal de grande instance (TGI)
  • Le financement, toujours par l’Anah, des travaux de mise en sécurité des habitants jusqu’à 100% de leur montant hors taxe, sous certaines conditions toutefois

2 – Le redressement des copropriétés

Redresser les copropriétés correspond à l’acquisition provisoire des logements, autrement dit leur rachat par des opérateurs publics quand les propriétaires sont “défaillants”, mais aussi de réaliser les travaux de rénovation (y compris énergétique) et “d’assainir” la gestion et le fonctionnement de ces copropriétés. Des dispositifs inédits ont ainsi été créés :

  • L’amélioration des financements des travaux par l’Anah, grâce à un système de majoration qui complètera ceux apportés par les collectivités afin de rendre acceptables les restes à charge des copropriétaires
  • Le renforcement des mesures d’accompagnement des professionnels de l’immobilier
  • La mobilisation des bailleurs sociaux dans les copropriétés mixtes dans l’optique d’assurer leur stabilité
  • L’engagement des acteurs institutionnels compétents pour lutter contre l’habitat indigne et agir contre la sur-occupation des logements, à l’instar des Agences régionales de santé (ARS), des services sociaux ou des TGI
  • La sécurisation des plans de financement des travaux grâce, entre autres, à la mobilisation des prêts du réseau immobilier Procivis

3 – La prévention

Ce troisième axe consiste à prévenir l’émergence de copropriétés dégradées. “Initiative Copropriétés” prévoit ainsi de s’appuyer sur des dispositifs existants en mobilisant les outils d’observation proposés par l’Anah aux collectivités et aux syndicats de copropriétaires :

  • Le registre national des copropriétés
  • Le dispositif de veille et d’observation des copropriétés (VOC)
  • Le programme opérationnel de prévention et d’accompagnement en copropriétés (Popac)
  • L’opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) dédiée aux copropriétés
  • Le programme d’aide aux travaux de rénovation énergétique “Habiter mieux copropriété”

Les travaux de mise en sécurité des habitants peuvent aussi bénéficier d’un financement de l’Anah, jusqu’à 100% de leur montant HT sous certaines conditions.

Quels financements ?

La mise en œuvre d'”Initiative Copropriétés” devrait mobiliser 2,74 milliards d’euros sur dix ans, à partir de janvier 2019. Cette enveloppe doit accompagner un engagement fort des collectivités locales et la mobilisation des acteurs locaux comme les EPF (Etablissements publics fonciers), EPA (Etablissements publics administratifs), SEM (Sociétés d’économie mixte), SPL (Sociétés publiques locales) et évidemment les bailleurs sociaux. Plus précisément :

  • L’Anah sera le principal contributeur à hauteur de 2 milliards d’euros: portage provisoire, financement de l’ingénierie de projet des collectivités, renforcement du co-financement des travaux, financement des actions prévues pour les copropriétés en difficulté…
  • L’Anru apportera une enveloppe de 500 millions d’euros, destinée à compléter le financement de la transformation des copropriétés situées dans les projets d’aménagement des sites du NPNRU
  • Procivis apportera 240 millions d’euros sous la forme de prêts destinés aux copropriétaires très modestes pour la réalisation des travaux de réhabilitation
  • Deux autres acteurs fourniront un engagement au cas par cas pour les collectivités locales :
    • Le Groupe Action logement: amélioration des propositions de prêts pour le financement des travaux, développement d’une offre de service à destination des collectivités et des copropriétés pour la gestion locative et technique des logements, financement complémentaire du déficit des opérations de recyclage…
    • La Banque des Territoires de la Caisse des Dépôts : financement de l’ingénierie des collectivités, mobilisation des prêts sur livret pour des opérations de portage, financement du foncier et de l’immobilier dans les copropriétés “en extrême difficulté”, création d’une société dédiée au portage des lots de copropriété, ou encore mobilisation de CDC Habitat pour assurer la mission de gestion locative et technique

En complément :

La loi portant sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), récemment adoptée à l’Assemblée nationale, contient déjà des mesures relatives aux copropriétés : la procédure d’Orcod (Opération de requalification de copropriétés dégradées) d’intérêt national a été simplifiée et améliorée, le relogement des ménages dans les opérations d’Orcod de droit commun est désormais considéré comme prioritaire, et des outils opérationnels et de financement pour accompagner les collectivités ont été instaurés.

De plus, l’Anah va par ailleurs proposer trois nouveaux dispositifs spécifiques :

  • Un dispositif intitulé Résorption de l’habitat indigne (RHI) spécial “copropriété” permettra d’accompagner le financement du recyclage pour les immeubles en situation d’état de carence déclaré par un juge, c’est-à-dire lorsqu’une copropriété présente des risques pour la sécurité de ses habitants ou lorsque le gestionnaire n’est plus en mesure d’en assurer la conservation.
  • Une aide sur la “Gestion urbaine de proximité” du parc privé
  • Une “prime copropriété” bonifiant les aides aux travaux proposées par les collectivités