Comment la certification environnementale peut valoriser le patrimoine d’une foncière ?

7/03/2022

  • 7 min
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Aujourd’hui, le parc tertiaire comprend plus de 17 000 bâtiments de bureaux, de commerce, de logistique et mixtes. Pour atteindre les objectifs du Décret Tertiaire, de l’Accord de Paris et de la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC), les consommations énergétiques des bâtiments doivent diminuer. C’est sans compter sur la certification environnementale qui représente un réel outil de transformation des pratiques des professionnels du secteur et d’amélioration de la qualité environnementale du parc immobilier.

RETOUR SUR LES PRINCIPALES CERTIFICATIONS

Pour rappel, la France est le deuxième pays européen présentant le plus de certifications : 1 788 certifications en 2017. (Source : Édition 2018 du Baromètre de la Certification Environnementale de Green Soluce)

Une certification environnementale a pour objectif de valoriser l’impact environnemental d’un bâtiment (en construction, rénovation ou exploitation) et de développer des outils pour le réduire.

NF HQE – Bâtiments tertiairesNF HQE – Bâtiment tertiaires

Référentiel historique de Certivéa, la certification NF HQE – Bâtiments tertiaires valorise les performances environnementales globales qu'elles soient énergétiques, de santé ou de confort. Elle s’applique aux bâtiments neufs ou en rénovation, non-résidentiels, publics ou privés. Une version de ce référentiel existe également en exploitation.

Logo-HQE-Bâtiment-Durable_03HQE – Bâtiment Durable

La certification HQE – Bâtiment Durable, plus récente, a également été publiée par Certivéa. Son périmètre est élargi et désormais articulé autour des thèmes de développement durable : qualité de vie, respect de l’environnement, performance économique et management responsable. Elle concerne les bâtiments de bureaux et d’enseignement, commerce, hôtellerie, logistique.

BREEAM

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La certification anglaise BREEAM est la principale méthode d’évaluation de la durabilité pour la planification des projets, des infrastructures et des bâtiments. Elle s’exerce sur les phases d’exploitation, de rénovation ou de construction des bâtiments tertiaires et d’habitation. Il existe de nombreux critères organisés autour des thèmes « managementana », « santé et bien-être », « énergie », « transport », « eau », « matériaux », « déchets », « écologie », « pollution » et « innovation ». (Source : BREEAM®). Applicable à l’international, cette certification est très utilisée à l’échelle européenne.

leed_logo_webLEED

La certification américaine LEED permet également de mesurer l’impact et la performance environnementale des bâtiments : aménagement écologique des sites, gestion efficace de l’eau, énergie et atmosphères, matériaux et ressources, qualité des environnements intérieurs, innovation et processus de design. Elle est équivalente aux certifications HQE et BREEAM. La certification LEED s’applique aux bâtiments en construction, en rénovation et en exploitation. Applicable à l’international, elle reste relativement peu utilisée à l’échelle française.

Retrouvez notre infographie relative aux certifications et labels pour la qualité environnementale du bâtiment :

Le guide des labels Energie et Carbone

POURQUOI FAIRE CERTIFIER MON PATRIMOINE ?

Aujourd’hui, la certification environnementale peine à légitimer sa pertinence financière sur la commercialisation d’un bien immobilier. Pourtant, les bâtiments certifiés ont des avantages concurrentiels plus importants que les bâtiments non-certifiés : mise en location plus rapide, augmentation des loyers, attractivité du bâtiment, longévité et pérennité des ouvrages, maîtrise des charges et des frais de fonctionnement, facilitation de la maintenance…

Effectivement, dans le cadre de la construction ou de la rénovation, la certification d’un bâtiment présente des avantages pour tous :

  • pour les usagers: gain de confort et qualité de vie, réduction des charges ;
  • pour les propriétaires: augmentation de la valeur patrimoniale et de l’attractivité du bien, diminution des vacances des locataires et de l’obsolescence du bâtiment ;
  • pour les exploitants: optimisation de la gestion, du pilotage et de la conception du bâtiment.

Qu’est-ce que la valeur verte d’un bâtiment ?

Selon l’Ademe, la valeur verte d’un bien est la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale. Lise PERRIN, Coordinatrice métier Construction Durable chez ALTEREA, explique que « en fonction des bâtiments, la valeur verte ne se traduit pas systématiquement par la création d’une valeur financière supplémentaire à la commercialisation ou à la location. Elle peut aussi participer au maintien de la valeur patrimoniale du bien dans le temps en luttant contre son obsolescence et en favorisant sa résilience. Elle revêt également d’autres aspects, plus qualitatifs, comme la fidélisation du locataire par exemple. »

Dans le secteur privé, la valeur verte d’un bâtiment représente donc un réel bénéfice. Dans une ère où la réduction des économies d’énergie est devenue une priorité, la valeur verte est un atout majeur pour l’attractivité d’un bâtiment.

Néanmoins, « la valeur verte est opérante uniquement si les différents contributeurs jouent leurs rôles :

  • la performance du bâti portée par le propriétaire, l’investisseur ou le promoteur ;
  • la qualité de l’exploitation ;
  • la qualité des pratiques des locataires.

La contribution collective de ces acteurs garantie la performance environnementale et énergétique du bâtiment et créée ainsi une valeur verte pérenne dans le temps » explique Lise PERRIN.

ET EN RÉALITÉ ?

Les notions de certification et de valeur d’un bâtiment représentent indéniablement un outil majeur de l’attractivité d’un bien immobilier. Néanmoins, aujourd’hui, la plus grande difficulté est de lui donner une valeur monétaire.

Qualitel a réalisé une étude comparative entre les logements certifiés et non certifiés, projetant ainsi les bénéfices de la certification d’un bâtiment :

  • La certification réduit les délais de vente des programmes immobiliers. En comparant les ventes d’immeubles neufs réalisées à Lyon sur une période de 14 ans (2004-2018), il a été démontré que 72% des programmes livrés avec tous les appartements vendus sont des programmes certifiés.
  • La certification augmente la valeur financière d’un bien immobilier. L’étude comparative entre 14 000 appartements certifiés (CERQUAL) et leurs équivalents non certifiés indique que les logements certifiés HQE atteignent un prix supérieur de 13% à la revente.
Quelques exemples de foncières innovantes

Gecina

Depuis sa création, Gecina est une foncière qui s’engage pour une ville sobre, fluide et inclusive. Situé à près de 97% en Île-de-France, le patrimoine de la foncière a une valeur historique et économique forte. En quelques chiffres, Gecina est :

  • 1ère foncière de bureaux en Europe
  • 1er parc résidentiel privé parisien
  • 1er acteur intégré de résidence pour étudiants

Perial

La foncière Perial place le Développement Durable au cœur de sa stratégie de gestion immobilière. La foncière a déployé un programme dédié à ses engagements Environnementaux, Sociétaux et de Gouvernance (ESG). Au-delà de leur performance financière, Perial sélectionne ses investissements selon leurs caractéristiques ESG ou de leur potentiel d’amélioration au travers de 60 critères. En 2019, la foncière a lancé son Plan Climat 2030.

Répondant en premier lieu à des enjeux vertueux, la certification et la labellisation environnementale participent à la valorisation d’un bien immobilier. Dans le cas d’une foncière, de nombreux avantages sont identifiés tels que la réduction des délais de vente, l’accroissement de l’attractivité et le maintien de la valeur patrimoniale. Attention, pour ce faire, les ouvrages doivent témoigner d’une forte qualité de performance, de structure et de maintenance.