Adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement ambitionne de répondre à une crise du logement jugée structurelle par le gouvernement. Entre 2020 et 2025, le nombre de logements autorisés a chuté de 40 %, tandis que l’offre peine à suivre la demande, tant dans le parc privé que social. Selon l’exécutif, les Français auraient également perdu en moyenne 25 m² de pouvoir d’achat immobilier en dix ans.
Pour répondre à cette situation, le plan Relance Logement vise la création de 2 millions de logements d’ici 2030 autour de trois axes majeurs : construire plus vite, accélérer la rénovation du parc existant et renforcer le rôle des collectivités dans les politiques de l’habitat. Le Sénat a enrichi ce texte par de nombreux amendements, notamment sur les passoires thermiques, le confort d’été et la décentralisation.
Construire plus, mieux et plus vite
Le projet de loi entend lever plusieurs freins à la production de logements en simplifiant les procédures d’aménagement et d’urbanisme.
Parmi les mesures phares figure la création des Opérations d’Intérêt Local (OIL). Portées par les collectivités puis validées par le préfet, ces opérations permettront de déroger à certaines règles d’urbanisme afin d’accélérer la réalisation de logements, d’équipements publics ou d’activités économiques. L’objectif est de réduire des délais de montage de projets qui peuvent aujourd’hui atteindre huit à dix ans alors que leur réalisation effective ne nécessite souvent que quelques années.
Le Sénat a par ailleurs prolongé la durée possible de ces périmètres dérogatoires jusqu’à 15 ans grâce à deux renouvellements successifs. Il a également imposé le recours à un architecte pour les projets bénéficiant de dérogations au PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Le texte prévoit également de simplifier les procédures de mise en compatibilité des documents d’urbanisme afin de permettre aux collectivités et porteurs de projets de gagner entre douze et dix-huit mois sur certaines opérations d’intérêt général.
Un dispositif fiscal renforcé pour relancer l’investissement locatif
Le projet de loi renforce le dispositif fiscal dit « Jeanbrun », créé par la loi de finances 2026 pour prendre le relais du dispositif Pinel.
Son objectif est de mobiliser l’épargne privée au service du logement locatif. Les investisseurs peuvent déduire une partie du prix d’acquisition du bien ainsi que certaines charges locatives, sous réserve notamment d’un engagement de location à un niveau de loyer abordable.
Le Sénat a largement assoupli les critères d’accès au dispositif. Le seuil minimal de travaux a été supprimé au profit d’un objectif de performance énergétique, avec l’obligation de réaliser un saut de deux classes énergétiques, sauf pour certains logements très énergivores. Les sénateurs ont également supprimé la condition relative à l’absence de chaudière fossile et étendu le dispositif aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Il a également été ouvert aux propriétaires louant un logement à un ascendant ou à un descendant.
Pour les sénateurs, l’enjeu est d’éviter que des logements potentiellement rénovables ne sortent durablement du marché locatif.
Passoires thermiques : vers une approche plus pragmatique
Le volet rénovation énergétique constitue l’un des sujets les plus débattus du texte.
La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de location des logements les plus énergivores :
- Depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G.
- À partir du 1er janvier 2028 pour les logements classés F.
- À partir du 1er janvier 2034 pour les logements classés E.
Le projet de loi adapte ce calendrier en permettant la remise en location des logements classés F ou G, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Les délais retenus sont de :
- 3 ans pour les maisons individuelles.
- 5 ans pour les logements situés en copropriété.
L’objectif affiché est de remettre sur le marché près de 700 000 logements tout en garantissant leur rénovation progressive.
Le Sénat a toutefois encadré cette disposition en élargissant les situations dans lesquelles l’obligation de décence énergétique est considérée comme satisfaite. Aux contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales s’ajoutent désormais les cas où le coût des travaux apparaît manifestement disproportionné, c’est-à-dire lorsqu’il dépasse 50 % de la valeur vénale du bien.
Autre évolution significative : lorsqu’une assemblée générale de copropriété refuse des travaux de rénovation énergétique, le bailleur pourra être temporairement dispensé de ses obligations pendant une durée de dix-huit mois.
Les sénateurs ont également adopté le principe du DPE collectif, permettant à un logement situé dans une copropriété d’être considéré comme décent lorsque le diagnostic collectif de l’immeuble atteste du niveau de performance requis. Cette disposition vise à encourager les rénovations globales, plus cohérentes et plus efficaces à l’échelle d’un bâtiment.
Enfin, la dérogation permettant la relocation d’une passoire thermique a été davantage encadrée. Plusieurs amendements imposent désormais aux propriétaires de démontrer que tous les travaux techniquement réalisables ont bien été engagés avant toute remise en location.
Le confort d’été devient un enjeu réglementaire
L’une des évolutions majeures apportées par le Sénat concerne l’intégration du confort d’été dans les politiques de rénovation.
Alors que les vagues de chaleur deviennent plus fréquentes et plus intenses, plusieurs dispositions ont été ajoutées afin d’accélérer l’adaptation du parc immobilier.
Le confort d’été entre désormais dans la définition de la rénovation énergétique performante. Il devient également un critère à intégrer dans les plans pluriannuels de travaux des copropriétés, obligatoires depuis 2025 pour les immeubles de plus de quinze ans.
Les sénateurs ont également adopté plusieurs mesures destinées à faciliter l’installation de solutions passives contre la surchauffe :
- Développement des protections solaires extérieures.
- Installation facilitée de systèmes collectifs de rafraîchissement.
- Recours à des prêts collectifs simplifiés pour financer ces équipements.
Une clause passerelle permettra en outre l’organisation d’un second vote en assemblée générale à majorité simple afin de faciliter l’adoption de certains travaux liés au confort thermique.
Enfin, l’avis conforme des Architectes des Bâtiments de France (ABF) devient un avis simple pour la pose de protections solaires extérieures. Les ABF devront également tenir compte des enjeux de confort thermique dans l’émission de leurs avis.
Cette évolution marque une prise de conscience importante : la performance énergétique ne se limite plus aux consommations hivernales mais intègre désormais la capacité des logements à maintenir des conditions de confort acceptables lors des épisodes caniculaires.
Le PNRU 3 : un renouvellement urbain plus ambitieux
Le projet de loi acte également le lancement du troisième Programme national de renouvellement urbain (PNRU 3), doté de 5 milliards d’euros pour la période 2026-2040.
Ce programme concernera prioritairement les quartiers confrontés à des fragilités urbaines, sociales, environnementales ou économiques et s’adressera à près de six millions d’habitants.
Au-delà de la rénovation du bâti, le PNRU 3 entend agir sur :
- La qualité des espaces publics.
- La mixité sociale
- L’accès aux services et aux équipements.
- Le désenclavement des territoires.
- La résilience climatique et l’adaptation aux vagues de chaleur.
- La sécurité et la tranquillité publique.
Près de 150 premiers quartiers devraient être sélectionnés d’ici fin 2026, avec une ouverture renforcée aux villes moyennes et aux territoires ultramarins.
Pour les acteurs de la rénovation et de la transition énergétique, ce programme représente une opportunité majeure de développer des projets conciliant performance environnementale, qualité de vie et attractivité des territoires.
Un rôle renforcé pour les maires et les collectivités
Le texte marque également un tournant dans la gouvernance du logement.
Les intercommunalités pourront devenir de véritables Autorités Organisatrices de l’Habitat (AOH) et disposer de responsabilités accrues dans la conduite des politiques locales de l’habitat.
Le rôle des maires est également renforcé dans l’attribution des logements sociaux. Le Sénat a notamment étendu le droit de veto motivé du maire, qui pourra désormais s’opposer à l’attribution d’un logement à l’un des candidats en motivant sa décision.
Par ailleurs, plusieurs expérimentations de décentralisation ont été proposées concernant la gestion du contingent préfectoral et certaines compétences liées au logement social.
Bien que le texte doit encore être examiné par l’Assemblée nationale dans les prochains mois, plusieurs orientations structurantes se dessinent déjà : accélération de la construction, assouplissement encadré de la rénovation des passoires thermiques, intégration du confort d’été, lancement du PNRU 3 et renforcement des leviers d’action locaux.
Pour les propriétaires, bailleurs, collectivités et gestionnaires de patrimoine, cette réforme confirme une évolution majeure : la performance énergétique ne peut plus être pensée indépendamment de la résilience climatique et du confort des occupants. Les stratégies de rénovation devront désormais conjuguer sobriété énergétique, adaptation aux vagues de chaleur, qualité d’usage et valorisation durable du patrimoine.
Face à ces évolutions réglementaires, l’adaptation du patrimoine bâti aux effets du changement climatique devient un enjeu incontournable. ALTEREA, filiale d’un groupe Société à Mission, accompagne les collectivités, bailleurs et gestionnaires de patrimoine dans le renforcement de la résilience de leurs bâtiments. Nos équipes réalisent notamment des audits d’Îlots de Chaleur Urbains (ICU) afin d’évaluer précisément la vulnérabilité des sites et d’identifier les solutions les plus pertinentes pour limiter les impacts des épisodes de chaleur et améliorer le confort des occupants. Pour échanger sur vos projets, contactez nos experts via notre formulaire de contact ALTEREA.
