Un rapport, rédigé par l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) met notamment en avant des mesures visant à inclure les investisseurs privés dans le financement du logement social. Ce rapport avait été demandé par le gouvernement au début de l’année 2019. Ces suggestions sont vues d’un très mauvais œil par l’Union Sociale pour l’Habitat (USH).
Le secteur HLM s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de construction de logements sociaux. Pour cela, les bailleurs ont besoin de renforcer leurs fonds propres d’où l’idée d’inclure éventuellement les investisseurs privés dans les projets de financement.
Quels sont les scénarios proposés
Le rapport, rendu public le 21 novembre 2019, est intitulé « La diversification des sources de financement du logement social ».
Il présente 4 scénarios :
- La création d’un « véhicule d’investissement » : le bailleur définit une partie de son parc social qu’il souhaite valoriser. Les acteurs privés investissent ensuite dans ce projet par versement en numéraire directement au bailleur.
- La création d’une « foncière d’habitat social », nouveau statut pour le bailleur : cette entité aurait pour objectif non pas de gérer seulement un parc social mais à la fois des logements sociaux, intermédiaires et libres. Le patrimoine serait évalué selon les valeurs du marché et les dividendes seraient réhaussés.
- L’ouverture des investisseurs privés dans le capital des ESH et SEM : cela devrait entrainer une augmentation du plafond des dividendes, du capital et rachat d’actions. L’IGF et la CGEDD suggère toutefois l’introduction d’une barrière fiscale pour éviter « tout enrichissement indu ».
- La gestion locative sociale dédiée à n’importe quel acteur, bailleur social ou privé : dans le respect d’un cahier des charges qui sera défini, tout acteur pourra gérer un logement social, selon une durée toutefois limitée.
La réaction de l’USH
Dans un communiqué, l’USH déclare « [ne pas être dupe] » depuis 2017 et dénonce une nouvelle fois les différentes mesures déjà prises envers le secteur du logement social : la baisse des APL, l’obligation pour les bailleurs d’accroitre leur endettement pour répondre aux besoins d’investissement, etc.
Cette solution de financiarisation du secteur semble également loin d’être approuvée par l’organisme. La situation des familles aux revenus modestes logées en HLM et les 2 millions de ménages qui sont dans l’attente d’un logement ne seraient même pas évoqués dans ce rapport.
Jean-Louis Dumont, président de l’USH, s’exprime également dans ce communiqué : « Je pose une question : quels intérêts sert ce rapport Celui des intérêts financiers qui conçoivent l’immobilier social comme une opportunité par temps de taux bas, ou ceux des habitantes et des habitants qui vivent dans un logement social ou attendent un logement social ».
