Qu’est-ce que le Diagnostic Technique Global pour les copropriétés ?

La loi Alur, entrée en vigueur en mars 2014, prévoit un Diagnostic Technique Global obligatoire pour les immeubles :

• De plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété
• Ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire

La mise en copropriété peut intervenir lorsque l’on divise un immeuble existant auparavant géré par un seul propriétaire. La mise en copropriété consiste en la division de l’immeuble en plusieurs lots privatifs et communs. Les copropriétés « existantes » ne rentrent donc pas dans cette catégorie et n’ont donc pas d’obligation de faire un DTG. L’obligation de réaliser un DTG ne concernera donc que très peu de copropriétés.

Cependant pour ces copropriétés non concernées par le DTG, une démarche obligatoire est tout de même à réaliser à partir du 1^er janvier 2017. En effet, elles devront organiser un vote à la majorité simple par le syndicat des copropriétaires concernant la décision d’engager ou non un DTG car même si la copropriété ne rentre pas dans les critères de réalisation d’un DTG (voir ci-dessus), il est tout à fait envisageable et possible que celles-ci en réalisent un.

Les points traités dans le DTG sont les suivants :

• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
• Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
• Un Diagnostic de Performance Energétique de l’immeuble ou un audit énergétique
• Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années)

A l’issu de ce diagnostic, le syndicat des copropriétaires doit présenter un plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si une copropriété s’engage dans une démarche d’audit énergétique, celui-ci est intégré dans le DTG.

Rappel sur les différentes obligations pour les copropriétés

Le Diagnostic de Performance Energétique(DPE) est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots disposant d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Il détermine une étiquette énergétique (allant de A à G) indiquant le niveau de consommation et les émissions de gaz à effet de serre. Il peut contenir quelques pistes d’amélioration de performance énergétique. Il est obligatoire avant 2017

L’audit énergétiqueest obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots (tous types de lots confondus) chauffés collectivement. Il permet une vision globale du bâtiment et projette des pistes de travaux à effectuer pour rendre la copropriété plus confortable, plus économe et plus saine. Le décret (n°2012-111) du 27 janvier 2012 rend obligatoire cet audit énergétique avant 2017

Deux variantes :

• L’audit énergétique et architectural qui est un audit énergétique encore plus complet. Non seulement il permet d’avoir une vision globale des travaux de rénovation énergétique mais il prend aussi en compte la dimension d’entretien du patrimoine général. C’est une évolution du cahier des charges de l’ADEME et des institutions administratives. Cette évolution conditionne néanmoins la part de subventions dans certaines régions (financement jusqu’à 70% de l’audit).
• L’audit global partagé qui est réalisé conjointement par un architecte, un bureau d’études thermiques et un ingénieur financier. Ce dernier permet d’adapter les attentes aux capacités financières en intégrant les potentielles améliorations énergétiques. La réalisation de cet audit comporte : une première partie qui est le Bilan Initial de Copropriété puis une seconde partie sur la consultation des offres et le choix du binôme architecte/ bureau d’études. Ensuite, la partie de l’audit, essentielle, passe par la réunion de lancement jusqu’au rendu du rapport final. Enfin, la concrétisation du projet avec les travaux de rénovation énergétique.

A noter que pour les copropriétés qui ont engagé un de ces trois audits au cours de l’année 2015-2016, ces derniers ne seront pas obsolètes au 1^er janvier 2017. Ils apporteront une certaine avance pour le DTG.

Et bien sûr, le Diagnostic Technique Global (DTG) qui intègre le DPE et l’audit énergétique. Il est obligatoire à partir du 1^er janvier 2017, pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire. Un décret d’application, non encore paru, doit permettre de préciser les conditions de réalisation et notamment la question des prestataires.

Consultez le décret de 30 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.