Financer votre mise en conformité au Décret Tertiaire

Face aux enjeux climatiques et aux obligations réglementaires telles que le Décret Tertiaire, la rénovation énergétique du parc immobilier devient une priorité stratégique pour les maîtres d’ouvrage publics comme privés. Toutefois, le coût initial des études, de l’intégration de solutions digitales ou des travaux reste un frein majeur à la mise en œuvre des projets. C’est là qu’intervient le financement durable, en tant qu’outil structurant pour lever ces barrières.

Qu'est-ce que le financement durable ? 

Le financement durable consiste à concevoir des montages économiques sur mesure, combinant différents leviers (Certificats d’Économie d’Énergie, subventions, fiscalité, tiers-financement, intracting, dette verte) afin de rendre les projets rentables, réalisables et pérennes. Il permet non seulement d’optimiser les ressources disponibles, mais aussi de réduire, voire annuler, l’investissement initial (modèle « Zéro CAPEX »), tout en sécurisant les résultats via des engagements contractuels de performance énergétique.

Pour répondre aux exigences du Décret Tertiaire, plusieurs solutions de financement peuvent être mobilisées individuellement ou combinées selon la nature du projet, le profil du maître d’ouvrage, ou encore les contraintes budgétaires. Voici les principaux dispositifs à connaître :

1. Le tiers-financement : déclencher les travaux sans capital initial

Le tiers-financement repose sur un principe simple : un tiers, généralement une société spécialisée ou un opérateur énergétique, finance les travaux de rénovation énergétique, que le bénéficiaire rembourse progressivement grâce aux économies d’énergie réalisées.

Ce mécanisme est particulièrement adapté aux collectivités locales ou aux établissements publics soumis à des contraintes budgétaires. Il leur permet d’engager des opérations ambitieuses sans impact immédiat sur leur trésorerie. L’un des cadres les plus aboutis pour ce type de montage est le Marché Global de Performance (MGP), qui associe conception, réalisation, maintenance et engagement sur les résultats.

Ce modèle offre deux avantages majeurs :

• Une maîtrise des risques : les engagements de performance sont contractuellement encadrés, ce qui garantit un retour sur investissement mesurable et suivi.
• Une incitation à la performance : l’opérateur est rémunéré en fonction des résultats énergétiques obtenus, ce qui aligne ses intérêts avec ceux du maître d’ouvrage.

En France, plusieurs acteurs publics soutiennent cette approche, notamment la Banque des Territoires, qui propose des solutions de tiers-financement spécifiques pour les projets territoriaux structurants.

2. Le tiers-investissement : mutualiser les risques et les bénéfices

Le tiers-investissement est une forme évoluée du tiers-financement. Dans ce montage, un investisseur (public ou privé) prend en charge l’intégralité des coûts du projet. Le bénéficiaire rembourse l’investissement via des loyers ou des redevances, souvent indexés sur les économies d’énergie générées.

Avantages clés :

• Aucun capital initial nécessaire
• Risque déporté sur l’opérateur ou l’investisseur
• Acquisition des équipements possible à terme

Ce dispositif est particulièrement adapté aux grands patrimoines multisites, où des gains d’échelle peuvent être réalisés.

3. Les Contrats de Performance Énergétique (CPE) : garantir les résultats sur le long terme

Les CPE sont des contrats engageants dans lesquels un opérateur s’engage à atteindre un certain niveau de performance énergétique sur un bâtiment ou un ensemble de bâtiments.

Le fonctionnement est le suivant :

• Une situation de référence est établie (consommations initiales, usages, données climatiques, etc.)
• Des travaux et actions d’optimisation sont définis.
• Un engagement contractuel de résultat est fixé (ex. : -40 % de consommation d’énergie finale).
• Si l’objectif n’est pas atteint, l’opérateur indemnise le maître d’ouvrage ; s’il est dépassé, il peut être récompensé.

Il existe trois grandes catégories de CPE :

• CPE « Fournitures & Services » :

Ce type de contrat porte sur des actions ciblées et légères, comme l’optimisation des équipements techniques (ex. : installation d’une pompe à chaleur, remplacement de l’éclairage). Il nécessite peu d’investissements et permet un retour sur investissement rapide, avec des gains d’efficacité visibles à court terme.

• CPE « Travaux & Services » :

Ce contrat combine des prestations de travaux (isolation, étanchéité, etc.) avec des services d’exploitation et de maintenance. Il implique des investissements plus importants et s’inscrit sur le moyen ou long terme, généralement sur une période de 6 à 15 ans, pour garantir la performance énergétique dans la durée.

• CPE « Globaux » :

Le contrat global regroupe l’ensemble des interventions possibles, incluant à la fois les équipements techniques et les améliorations structurelles du bâti. Il s’agit d’opérations lourdes et coûteuses, souvent menées dans une logique de rénovation complète, avec des objectifs ambitieux en matière de performance énergétique.

Les CPE peuvent être autofinancés par les économies réalisées, surtout lorsqu’ils sont couplés à des aides financières ou à du tiers-investissement. Ils sont donc un levier puissant pour sécuriser les engagements du Décret Tertiaire.

4. Les aides publiques et dispositifs fiscaux

Pour inciter à la rénovation énergétique, les pouvoirs publics ont mis en place de nombreux mécanismes de soutien financier, accessibles selon le type d’acteur et la nature des travaux.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les CEE sont l’un des piliers du financement de l’efficacité énergétique en France. Ils obligent les fournisseurs d’énergie à financer des actions de réduction de consommation chez leurs clients.

Les travaux éligibles couvrent un large panel d’équipements et d’installations : isolation thermique, remplacement de chaudières, régulation intelligente, rénovation de l’éclairage, etc. Les montants obtenus dépendent du type de bâtiment, du niveau d’économies générées et de la zone géographique.

Dans certains cas, les CEE peuvent couvrir jusqu’à 100 % du coût des travaux, notamment lorsqu’ils sont complétés par d’autres subventions.

Face aux obligations du Décret Tertiaire et à la nécessité d’accélérer la transition énergétique, plusieurs dispositifs de financement sont mobilisables pour accompagner les collectivités, les entreprises et les gestionnaires de patrimoine.

C’est le cas du Fonds Chaleur (ADEME), destiné à soutenir les projets de production de chaleur renouvelable (biomasse, géothermie, solaire thermique), il facilite le financement d'installations vertueuses dans tous les secteurs d'activité. Ou encore du Fonds vert qui soutient les collectivités dans leurs projets de transition écologique, tels que la rénovation énergétique des bâtiments publics, le développement des mobilités durables ou la préservation de la biodiversité. Il offre des subventions pouvant couvrir jusqu'à 80 % des coûts des projets. ​

5. Les prêts bonifiés : faciliter le préfinancement

Outre les aides directes, il existe plusieurs dispositifs de prêts à taux avantageux permettant de financer tout ou partie des travaux énergétiques.

L’Éco-prêt Logement Social (Éco-PLS)

Destiné aux bailleurs sociaux, ce prêt bonifié permet de financer les travaux de rénovation énergétique sur le parc de logements sociaux. Il est attribué sous conditions de performance (atteinte d’un certain niveau BBC rénovation ou gain de classe énergétique) et peut être remboursé sur le long terme.

Le Prêt d'Économie d'Énergie (PEE)

Mis en place par Bpifrance, le PEE est un prêt à taux réduit, accessible sans apport initial. Il peut financer jusqu’à 500 000 € de travaux liés à la performance énergétique (isolation, systèmes de chauffage, ventilation, etc.). Sa durée de remboursement est flexible, entre 3 et 7 ans, ce qui le rend attractif pour les entreprises ou les collectivités ayant besoin d’amortir leurs investissements dans le temps.

Choisir le bon Montage pour réussir sa mise en conformité

La réussite d’un projet de rénovation énergétique dans le cadre du Décret Tertiaire repose autant sur la qualité technique des travaux que sur leur structuration financière. Il n’existe pas de solution universelle, mais un éventail d’outils à mobiliser selon les enjeux propres à chaque maître d’ouvrage.

L’ingénierie financière permet de passer d’une contrainte réglementaire à une opportunité stratégique : moderniser son parc, améliorer son attractivité, réduire ses coûts d’exploitation et contribuer activement à la transition énergétique.

En s’entourant des bons partenaires comme des assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO), les acteurs publics et privés peuvent transformer une obligation légale en levier de performance durable.