Plan “Initiative Copropriétés”, plus de budget pour 2021

Depuis deux ans, le plan “Initiative Copropriétés” a permis de rénover 52 000 logements de copropriétés en difficulté, auxquels s'ajoutent 15 000 logements rénovés énergétiquement dans le cadre d'Habiter Mieux Copropriété de l'Anah. Pour 2021, grâce aux crédits de France Relance, les moyens financiers et les objectifs se voient doubler.

Plan “Initiative Copropriétés” : un plan en trois axes

Lancé en 2018, le plan national du gouvernement intitulé “Initiative Copropriétés” a été créé pour lutter contre les copropriétés dégradées. Ce plan établi sur 10 ans et lié à la loi ELAN, se compose d’une enveloppe de 2,74 milliards d’euros (Anah : 2 milliards et ANRU : 500 millions) fournie par l’Etat, pour accélérer la rénovation – restructuration des copropriétés en situation délicate.

“Initiative Copropriétés” se compose de trois axes : “recycler”, redresser et prévenir.

1 – La transformation, ou plus exactement le “recyclage” des copropriétés dégradées et l’accompagnement des collectivités concernées.

Le recyclage peut se traduire par la destruction de tout ou partie des immeubles en difficulté, puis par la reconstruction de nouveaux logements. Dans ce cadre, Initiative Copropriétés propose de nouvelles solutions de financements pour combler les déficits des opérations de recyclage, souvent très coûteuses, comme :

• la prise en charge du déficit d’opération jusqu’à 80% par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) dans le cadre des projets d’aménagement des quartiers NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain);
• la prise en charge du déficit d’opération jusqu’à 80% par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour les copropriétés faisant l’objet d’une décision de carence par le Tribunal de Grande Instance (TGI);
• le financement, toujours par l’Anah, des travaux de mise en sécurité des habitants jusqu’à 100% de leur montant hors taxe, sous certaines conditions toutefois.

2 – Le redressement des copropriétés.

Le redressement des copropriétés correspond à l’acquisition provisoire des logements, autrement dit leur rachat par des opérateurs publics quand les propriétaires sont “défaillants”, mais aussi de réaliser les travaux de rénovation (y compris énergétique) et “d’assainir” la gestion et le fonctionnement de ces copropriétés. Des dispositifs inédits ont ainsi été créés :

• l’amélioration des financements des travaux par l’Anah, grâce à un système de majoration qui complète ceux apportés par les collectivités afin de rendre acceptable les restes à charge des copropriétaires;
• le renforcement des mesures d’accompagnement des professionnels de l’immobilier;
• la mobilisation des bailleurs sociaux dans les copropriétés mixtes dans l’optique d’assurer leur stabilité;
• l’engagement des acteurs institutionnels compétents pour lutter contre l’habitat indigne et agir contre la suroccupation des logements, à l’instar des Agences Régionales de Santé (ARS), des services sociaux ou des TGI;
• la sécurisation des plans de financement des travaux grâce, entre autres, à la mobilisation des prêts du réseau immobilier Procivis.

3 – La prévention.

Le troisième axe consiste à prévenir l’émergence de copropriétés dégradées. “Initiative Copropriétés” s’appuie sur des dispositifs existants en mobilisant les outils d’observation proposés par l’Anah aux collectivités et aux syndicats de copropriétaires :

• le registre national des copropriétés;
• le dispositif de Veille et d’Observation des Copropriétés (VOC);
• le Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement en copropriétés (Popac);
• l’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) dédiée aux copropriétés;
• le programme d’aide aux travaux de rénovation énergétique “Habiter mieux copropriété”.

Les travaux de mise en sécurité des habitants peuvent aussi bénéficier d’un financement de l’Anah, jusqu’à 100% de leur montant HT sous certaines conditions.

Quels financements ?

Afin de rénover un maximum de copropriétés dégradées, l’enveloppe de 2,74 milliards d’euros doit accompagner un engagement fort des collectivités locales et la mobilisation des acteurs locaux comme les EPF (Etablissements Publics Fonciers), EPA (Etablissements Publics Administratifs), SEM (Sociétés d’Economie Mixte), SPL (Sociétés Publiques Locales) et évidemment les bailleurs sociaux.

• L’Anah est le principal contributeur à hauteur de 2 milliards d’euros: portage provisoire, financement de l’ingénierie de projet des collectivités, renforcement du co-financement des travaux, financement des actions prévues pour les copropriétés en difficulté…;
• L’ANRU apporte une enveloppe de 500 millions d’euros, destinée à compléter le financement de la transformation des copropriétés situées dans les projets d’aménagement des sites du NPNRU;
• Procivis apporte 240 millions d’euros sous la forme de prêts destinés aux copropriétaires très modestes pour la réalisation des travaux de réhabilitation.

Deux autres acteurs fourniront un engagement au cas par cas pour les collectivités locales :

• le Groupe Action logement permet : l’amélioration des propositions de prêts pour le financement des travaux, le développement d’une offre de service à destination des collectivités et des copropriétés pour la gestion locative et technique des logements, le financement complémentaire du déficit des opérations de recyclage…;
• la Banque des Territoires de la Caisse des Dépôts permet : le financement de l’ingénierie des collectivités, la mobilisation des prêts sur livret pour des opérations de portage, le financement du foncier et de l’immobilier dans les copropriétés “en extrême difficulté”, la création d’une société dédiée au portage des lots de copropriété, ou encore la mobilisation de CDC Habitat pour assurer la mission de gestion locative et technique.

Retour sur 2020 et en route vers 2021

En 2020, le plan “Initiative Copropriétés” est entré dans une phase opérationnelle avec la signature de protocoles sur le portage ou l'accompagnement avec les partenaires. Des premiers résultats concrets sont apparus. Malgré une année difficile, l’Anah a assuré le financement de la rénovation des parties communes de 340 copropriétés, représentant 17 833 logements, au titre des copropriétés en difficulté et 69 copropriétés, représentant 6.205 logements, dans le cadre du dispositif Habiter Mieux copropriétés.

Sur 2021, les moyens financiers du plan seront doublés grâce notamment au crédit du plan de relance. Ainsi, 202 millions d'euros seront mobilisés cette année, dont 24,7 millions dans le cadre de France Relance. MaPrimeRénov' Copropriétés, prime permettant de financer les travaux de rénovation énergétique sur les parties communes des copropriétés et venant simplifier le financement des travaux grâce à une seule aide collective, sera également utilisée pour compléter et faciliter l'effort de rénovation énergétique de l'ensemble des copropriétés, en plus de celles qui sont dégradées.

Grâce au plan de relance “France relance”, la rénovation énergétique des copropriétés ne sera pas oubliée en 2021. L'Anah et l’Etat s'engagent à ce que 65 000 logements en copropriété soient ainsi financés sur l’année.