Intégrer les investisseurs privés pour la vente de logements sociaux ?

14/02/2020

  • 3 min
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Accélérer la vente de logements sociaux, c’est l’objectif du gouvernement formulé dans la loi ELAN. Le sujet n’est pas seulement abordé en France mais aussi dans les pays frontaliers. Lors d’une journée « Réseau des acteurs de l’habitat » fin 2019, réunissant les collectivités, les associations d’élus, les organismes HLM, les associations régionales HLM et l’USH, des retours d’expérience en France et dans certains pays européens ont été abordés.

Les cas du Royaume-Uni, de l’Allemagne et des Pays-Bas

L’herbe est-elle plus verte chez nos voisins européens en matière de vente de logement sociaux ? Différentes stratégies évolutives sont mises en place. Par exemple, les acquéreurs étant peu nombreux dans le parc social, l’Allemagne autorise la vente de logements sociaux auprès d’investisseurs privés. Une solution qu’il semble compliqué d’accepter en France.

Au Royaume-Uni, la vente massive de logements fut possible via la mise en place de politiques d’aides à l’achat (avec des rabais de 33% à 50% en fonction de l’ancienneté des locataires). Ainsi, le parc de logements social est passé de 30% à 17%, avec une politique centrée principalement sur les ménages les plus fragiles.

Instaurer une stratégie de vente de logements sociaux 

En France, certains organismes HLM ont déjà tenté de mettre en place des stratégies pour massifier la vente de logements sociaux comme l’OPAL (Office Public d’Aménagement et de Construction de l’Aisne) et plus spécifiquement sur le territoire de Soissons (02).

Les logements types T2 sont transformés en T4, puis vendus pour un prix de vente moyen de 80 000€. La vente de ces logements permet ensuite d’investir dans d’autres opérations telles que la construction de logements neufs. À titre d’exemple, la vente d’un logement de 80 000€ finance la construction de trois logements. Cette démarche d’autofinancement, approuvée par la Banque des Territoires, fonctionne à Soissons mais elle n’est pas forcément adaptée pour chaque territoire. Il est en effet plus facile de réinvestir dans la construction de nouveaux logements dans les territoires détendus (en comparaison avec les territoires tendus).

Une fois la stratégie identifiée et mise en place, des changements s’opèrent. La vente de logements sociaux auprès d’investisseurs privés implique la création de copropriétés que peuvent gérer les organismes HLM. Ainsi, les copropriétaires et locataires du parc sociaux doivent cohabiter. Cela semble bien fonctionner pour 1001 Habitat. En effet, même si une direction des syndics existe bel et bien, la fonction de syndic est déléguée pour une partie des résidences.

Des questions restent en suspens

En France, l’introduction des investisseurs privés dans le secteur ne fait pas toujours l’unanimité. Cela remettrait en cause la vocation sociale du monde HLM et réduirait le nombre de logements accessibles. L’alternative proposée est de vendre à des organismes de foncier solidaires (OFS) qui louent, par la suite, les logements sous forme de bail réel et solidaire.

Autres interrogations mises en avant par divers acteurs du secteur quant à l’introduction des investisseurs privés :

  • Qu’en sera-t-il de la politique de mixité sociale ?
  • Quel devenir pour ces nouvelles copropriétés, dans un contexte où leur entretien est fortement remis en cause ?
  • En raison de la réorganisation territoriale liée au regroupement des organismes HLM, certains bénéfices des ventes d’un territoire pourrait être attribué à un autre territoire. Comment gérer ce phénomène ?

La démarche d’autofinancement (la vente de logements pour en construire de nouveaux) n’est-elle pas contradictoire avec l’ambition de « zéro artificialisation des sols et de lutte contre l’étalement urbain » ?

Finalement, pour approfondir cet état des lieux et proposer des pistes stratégiques aux acteurs concernés, un programme de recherche pourrait être entamé sur le sujet entre 2020 et 2022. Un séminaire de lancement pourrait avoir lieu le 8 juillet prochain.