Le 5 décembre 2024, un décret a été publié reconduisant le dispositif fiscal « seconde vie », qui vise à encourager la rénovation lourde des logements locatifs sociaux. Suite à une expérimentation initiale menée en 2023, l’agrément « seconde vie » a été instauré en 2024 par l’État, qui a ensuite décidé, par un décret daté du 5 décembre, de le prolonger pour l’année 20251. La prolongation de la « seconde vie » en 2025 reflète les engagements pris par l’État lors du congrès HLM qui s’est tenu à Nantes en octobre 2023.
Stimuler la rénovation énergétique des logements sociaux : une priorité pour 2025
L’objectif principal est de stimuler la réhabilitation de logements sociaux anciens, souvent énergivores, tout en répondant aux enjeux de la transition écologique. Les logements concernés doivent atteindre des standards élevés de performance après travaux, notamment en ce qui concerne l’isolation thermique et la réduction des consommations énergétiques. En effet, ce dispositif expérimenté en 2023 s’applique aux logements de plus de quarante ans, classés E, F ou G (passoires thermiques) avant travaux, et qui, après rénovation, atteignent les classes A ou B du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette reconduction s’inscrit dans un contexte marqué par la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience, qui prévoit un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des passoires thermiques. En effet, à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G sur le DPE seront interdits à la location, suivis des logements classés F en 2028, puis des logements classés E en 20342. Cela permet aux bailleurs sociaux de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5% pour l’ensemble des travaux réalisés, ainsi que d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pouvant s’étendre jusqu’à 25 ans3. En plus des Certificats d’Economies d’Energie (CEE), les bailleurs sociaux bénéficient d’un outil supplémentaire avec le dispositif « seconde vie » pour améliorer l’étiquette énergétique de leur parc ancien, c’est-à-dire les bâtiments construits il y a plusieurs décennies et présentant une forte consommation énergétique. En outre, les bailleurs sociaux peuvent accéder à des prêts de la Caisse des Dépôts offrant des durées et des taux similaires à ceux accordés pour les constructions neuves.
Cette reconduction traduit la volonté des pouvoirs publics de favoriser une seconde vie aux bâtiments existants, en réduisant leur obsolescence et en améliorant leur efficacité énergétique. Les bailleurs sociaux sont ainsi encouragés à investir dans des travaux ambitieux qui bénéficient à la fois aux locataires, grâce à une meilleure qualité de vie et à l’environnement, par la diminution des émissions de gaz à effet de serre.
Des mesures adaptées aux territoires d’outre-mer
Pour les logements situés dans les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte), des critères spécifiques de performance énergétique et environnementale ont été introduits. Ceux-ci concernent notamment les parois opaques et les baies vitrées, adaptées aux conditions climatiques locales. Ces dispositions permettent de tenir compte des contraintes spécifiques des zones tropicales et d’améliorer le confort thermique des logements tout en réduisant leur impact environnemental.
La reconduction du dispositif fiscal « seconde vie » en 2025 illustre l’engagement de l’État en faveur de la rénovation des logements sociaux. En permettant aux bailleurs sociaux de bénéficier d’avantages fiscaux et financiers significatifs, ce dispositif encourage des rénovations ambitieuses qui profitent aux locataires, à l’environnement et au parc immobilier.
1 : « Seconde vie » reconduit : quels sont ses avantages
2 : « Seconde vie » reconduit : quels sont ses avantages
3 : Rénovation des HLM : le dispositif fiscal « seconde vie » est reconduit en 2025
