Droit de la copropriété : Entrée en vigueur de l’Ordonnance

La loi ELAN de 2018 avait prévu la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Cette dernière a été adoptée par l’ordonnance « Copropriété » n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 pour une application à partir du 1er juin 2020. C’est également cette même date qui fait entrer en vigueur les dispositions de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai dernier sur la tenue des assemblées générales à distance. Quels sont les changements importants pour les syndics de copropriété ?

Un régime simplifié pour les petites copropriétés

Les petites copropriétés composées de moins de 5 lots ou ayant un budget inférieur à 15 000 euros sur trois ans se verront appliquer une gestion simplifiée. (Plus d’obligation de tenir une comptabilité d’engagement)

Des règles de majorité simplifiées

Les règles de majorité ont été assouplies afin de faciliter la prise de décision et surtout de pallier l’absentéisme des copropriétaires, notamment dans le cadre de la réalisation de travaux.

En ce qui concerne l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes, le résultat du vote passe d’une majorité absolue à une majorité simple.

Un conseil syndical renforcé

L’assemblée générale pourra dorénavant déléguer de nouvelles missions au conseil syndical comme la réalisation de travaux ou le lancement d’une procédure (un budget maximal doit être voté dans tous les cas). Les décisions les plus importantes sont en revanche exclues : approbation des comptes et fixation du budget prévisionnel. Cette délégation ne pourra se faire que lorsque le conseil syndical est composé d’au moins 3 personnes.

Le Président du conseil syndical pourra agir contre le syndic

L’assemblée générale peut dorénavant décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de mandater le président du conseil syndical pour « introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ».

Des prestations annexes facturables pour le syndic

Les syndics pourront désormais facturer des prestations annexes ne relevant pas de leur mission de syndic, ce qui leur était auparavant interdit. Certains cabinets prévoient d’ores et déjà de mettre en place des services de conciergerie voire des prestations de service à domicile. Cette possibilité offerte aux syndics est conditionnée à une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété en question.

Systématisation des mises en concurrence de syndics

La Loi Macron du 6 août 2015 avait introduit une obligation triennale de mise en concurrence du mandat de syndic. A partir du 1er juin cette périodicité de 3 ans sera supprimée et remplacée par une mise en concurrence systématique lorsque l’assemblée générale est « appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic ».

Le vote par correspondance autorisé

Le vote par correspondance va être dorénavant possible, les copropriétaires pourront donc envoyer au syndic préalablement à l’AG leurs consignes de vote.

La tenue d’AG à distance facilitée et qui peut même être imposée par le syndic jusqu’au 31 janvier 2021

L’ordonnance du 20 mai a retiré la nécessité de valider la tenue d’une AG à distance par un vote préalable lors d’une AG s’étant tenue cette fois-ci exclusivement physiquement. Cette exception est ouverte jusqu’au 31 janvier 2021. Ce sera donc au syndic de décider de la solution à mettre en place afin de permettre aux copropriétaires d’assister à l’AG à distance (visioconférence ou conférence téléphonique).

Les AG exclusivement à distance autorisées jusqu’au 31 janvier 2021

Les AG pourront se tenir de manière totalement dématérialisée du 1er juin au 31 janvier prochain, mesure prise afin de palier l’interdiction de rassemblement consécutive à la pandémie de Covid-19. Le syndic pourra donc prévoir, pendant cette période, qu’aucune présence physique ne soit autorisée.

En cas de changement de syndic, deux obligations

Il est obligatoire de transmettre les archives sous un mois dans un format téléchargeable et imprimable et de transmettre la trésorerie de la copropriété sous 15 jours au lieu d’un mois actuellement.

Cette réforme vise à faciliter la gestion des copropriétés et accélérer les prises de décisions. Le Gouvernement avance ainsi que « cette ordonnance doit permettre aux copropriétés d’être mieux entretenues et de répondre aux enjeux de rénovation énergétique ».