Maximiser la durabilité des copropriétés de plus de 15 ans : décryptage du plan pluriannuel de travaux

Depuis le 1er janvier 2023, un vent de changement souffle sur le paysage des copropriétés de plus de 15 ans. L'introduction du plan pluriannuel de travaux (PPT) a fait naître une nouvelle ère de durabilité et d'efficacité énergétique pour ces bâtiments. ALTEREA vous en dit plus sur cette nouvelle démarche.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le PPT, ou plan pluriannuel de travaux, est un document stratégique élaboré par des professionnels tels que des bureaux d'étude ou des diagnostiqueurs immobiliers. Ce document prévoit un échéancier de travaux sur 10 ans, axés sur la préservation du bâtiment, la sécurité des résidents et la rénovation énergétique. C'est le syndicat des copropriétaires qui orchestre la mise en œuvre de ce plan.

Le PPT se révèle être un outil essentiel pour détailler les travaux collectifs nécessaires dans les parties communes, contribuant ainsi à la sauvegarde de l'immeuble et à l'amélioration de son efficacité énergétique. L'objectif sous-jacent est double : préserver le patrimoine et garantir un avenir plus respectueux de l'environnement.

La mise en œuvre du PPT

15 ans après la réception des travaux de construction d'un immeuble, le premier PPT doit être établi, suivi de mises à jour tous les 10 ans. Ce document doit comporter :

• une liste des travaux de rénovation classés par priorité ;
• les améliorations énergétiques attendues après la réalisation des travaux ;
• une estimation budgétaire des travaux ;
• un calendrier des travaux prévus pour les 10 prochaines années.

Ces éléments se basent sur une analyse approfondie du bâtiment et de ses équipements, souvent renforcée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un diagnostic technique global (DTG) en cas de mise en copropriété ou de procédure d'insalubrité suite à la demande du syndic.

Pour amorcer la création d'un PPT, les modalités d'élaboration du projet doivent figurer à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, orchestrée par le syndic. Lors de cette étape cruciale, les propriétaires peuvent discuter et voter sur les règles et directives qui guideront la réalisation du plan. Ces modalités sont soumises au vote à la majorité simple, englobant les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Une fois que les modalités ont été approuvées, le projet de PPT peut être élaboré conformément aux règles établies. Une fois le projet achevé, le syndic se charge de le présenter lors de la première assemblée générale suivant son élaboration (ou sa révision).

Lorsque le projet de PPT prévoit la mise en œuvre de travaux sur une période de 10 ans, une étape cruciale se présente : le syndic doit inscrire la question de l'adoption de tout ou partie du PPT à l'ordre du jour de cette première assemblée. Pour que cette adoption soit valide, une majorité absolue de voix de tous les copropriétaires est nécessaire.

Dans le cas où l'assemblée générale n'a pas entièrement adopté le projet de PPT ou si l'exécution du calendrier prévu dans le PPT adopté suscite des incertitudes, le syndic a l'obligation d'inscrire ces questions à l'ordre du jour de chaque assemblée générale convoquée pour l'approbation des comptes. Cette démarche garantit la réévaluation continue et la transparence du processus, permettant aux copropriétaires de rester informés et engagés dans la mise en œuvre du PPT.

Les copropriétés concernées

Le PPT a connu une trajectoire d'évolution significative au sein du paysage de la copropriété. Retiré initialement de la réforme du droit de la copropriété en 2019, il a finalement été réintroduit par la loi Climat et Résilience en 2021. Désormais, le syndicat des copropriétaires détient une obligation fondamentale : l'application d'un projet de PPT pour tout immeuble dépassant les 15 années d'existence.

Depuis le 1er janvier 2023, les premières retombées de cette réglementation ont été observées. Les copropriétés composées de plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces ont été les premières à se voir soumises à cette obligation.

Le déploiement progressif de cette mesure est également prévu. En 2024, les copropriétés comportant entre 51 et 200 lots rejoindront le mouvement, étendant ainsi l'impact du PPT à un éventail plus large de structures immobilières. Enfin, en 2025, les copropriétés de 50 lots ou moins entreront dans cette dynamique, achevant ainsi le processus de mise en conformité.

Le financement et le contrôle du PPT

L'établissement du PPT repose sur un pilier financier crucial : le fonds de travaux, une disposition instaurée par la loi Alur. Ce fonds, mis en place par le syndicat des copropriétaires, joue un rôle essentiel dans le financement du PPT ainsi que des travaux qui s'inscrivent dans son périmètre. Il vise à anticiper le financement des interventions futures au sein de la copropriété.

Chaque copropriétaire contribue à ce fonds par le biais d'une cotisation annuelle obligatoire. Cependant, cette cotisation obéit à deux critères spécifiques. Elle doit représenter au minimum 2,5 % du coût total des travaux inscrits dans le plan adopté. De plus, elle doit atteindre ou dépasser 5 % du budget prévisionnel de l'année. Ces conditions assurent une contribution adéquate pour soutenir financièrement les projets de rénovation et de durabilité.

Il est important de noter que les cotisations versées au fonds de travaux ne sont pas récupérables. Concrètement, cela signifie que les sommes versées ne seront pas remboursées lors de la vente d’un lot au sein de la copropriété. Cette stratégie favorise la continuité du financement des travaux et assure la stabilité des ressources nécessaires pour mener à bien les initiatives prévues dans le PPT.

En vue d'assurer la mise en œuvre conforme du PPT, les autorités locales jouent un rôle de supervision. Le maire ou le président d'un établissement public de coopération intercommunale ont la possibilité d'interpeller le syndicat pour obtenir une copie du PPT adopté. Leur rôle consiste à évaluer si les travaux programmés sont en mesure de garantir la sécurité des occupants et la pérennité de l'immeuble.

En cas de non-transmission du PPT à temps, c'est-à-dire dans un délai d'un mois à compter de la demande, le maire, le préfet ou le président d'établissement public de coopération intercommunale sont habilités à intervenir. Ils peuvent élaborer ou mettre à jour d'office le projet de PPT aux frais du syndicat des copropriétaires. Cette mesure vise à garantir que les délais soient respectés et que la mise en place du PPT se déroule sans heurts.

Dès que le projet de PPT est réceptionné, le syndic doit convoquer une assemblée générale. L'objectif de cette réunion est de solliciter l'avis et l'adoption du PPT, que ce soit dans son intégralité ou en partie.

Le Plan Pluriannuel de Travaux émerge en tant que levier stratégique dans la rénovation, la préservation et la transformation des copropriétés. Suite à sa réintégration dans le cadre de la loi Climat et Résilience en 2021, le PPT s'est imposé comme un outil incontournable pour répondre aux impératifs de durabilité, d'efficacité énergétique et de préservation du patrimoine immobilier collectif.