Qualité environnementale du tertiaire privé : le point sur les obligations et les démarches volontaires (Partie 3)

16/02/2022

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De nombreux cadres environnementaux s’appliquent aux bâtiments tertiaires, obligatoires (lois, décrets) ou volontaires (certifications et labels). Ils visent à limiter l’impact d’un bâtiment sur les critères énergie et carbone, prépondérants dans la lutte contre le changement climatique, mais également sur des critères écologiques et sanitaires connexes tels que la biodiversité ou la qualité de l’air intérieur.

LEED, HQE, BREEAM : QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES ?

Cela ne vous aura pas échappé, dans notre précédent article, les certifications HQE, BREEAM et LEED se ressemblent sur de nombreux aspects. Qu’est-ce qui les différencie ?

La certification BREEAM fut la première à voir le jour en 1986. Elle s’est très vite exportée au-delà du territoire britannique. Elle serait perçue comme LA norme européenne en matière de performance environnementale des bâtiments. C’est la certification qui est appliquée dans un plus grand nombre de pays et qui accorde une importance à l’ACV.

Créée en 2004, la certification HQE est appliquée seulement en France. C’est d’ailleurs la certification la plus répandue des trois sur le territoire français. Plusieurs tentatives d’équivalence auraient déjà été menées entre la BREEAM et HQE mais n’ont jusqu’ici jamais abouti. Certaines entreprises vont donc parfois jusqu’à réaliser une double certification. Concernant le champ d’application, la certification HQE accorde de l’importance à la qualité de vie de l’Homme et à la notion de confort et santé. De plus, elle a toujours donné une place importante au système de management.

Concernant LEED, la certification est volontaire et de reconnaissance internationale. Elle est surtout très appliquée au Canada. En Europe, elle est finalement très peu répandue en raison notamment des unités de mesure européennes qui sont différentes des unités de mesure nord-américaines. LEED fut la première certification à rendre obligatoire le système de commissionnement des équipements (c’est également le cas pour la certification HQE, Bâtiment Durable, depuis 2016). La mission doit être réalisée par une personne extérieure, indépendante de la phase de conception, afin d’avoir un point de vue le plus objectif possible.

Ces certifications peuvent être accompagnées de labels complémentaires qui viennent souligner la (sur)performance d’un aspect dédié : la biodiversité, le carbone, l’énergie, le confort etc…

Le guide des labels Energie et Carbone

COMMENT CHOISIR UN LABEL OU UNE CERTIFICATION ?

Le choix de la certification environnementale à mener sur un projet pourrait paraître de prime abord assez simple. C’est en réalité un exercice d’analyse minutieuse.

Depuis plusieurs années, les outils soulignant les performances environnementales du bâtiment se multiplient. Poussés par la réglementation et par la prise de conscience autour des enjeux du développement durable, ils viennent répondre à une demande grandissante.

Pas forcément facile de s’y retrouver dans ce foisonnement : comment savoir quel(s)le(s) certification(s) et/ou label(s) peuvent convenir à son projet ?

La première question à se poser est celle du besoin de l’obtention de cette certification : répondre ou anticiper une contrainte réglementaire, faire du bâtiment une vitrine, répondre à une politique environnementale, communiquer, attirer des locataires, créer de la valeur verte … Une fois ce besoin défini, il est possible de procéder au choix d’une ou plusieurs certifications :

  • Si le porteur souhaite attirer des locataires, il sera nécessaire que son immeuble se différencie des immeubles environnants. Un état des lieux de l’environnement des immeubles certifiés peut être particulièrement adéquat dans cette situation.
  • Si le porteur doit répondre à une politique environnementale (stratégie RSE d’entreprise ou politique urbaine locale par exemple), le choix de la certification est parfois imposé. Alternativement, l’analyse de la politique permettra de retenir le référentiel le plus à même d’y répondre.
  • Si le porteur souhaite faire de son bâtiment une vitrine de son engagement environnemental, il s’agira de comprendre auprès de qui.

En effet, les différentes parties prenantes d’un projet ne priorisent pas de la même manière les enjeux de développement durable ; elles devront donc être identifiées pour la bonne valorisation de l’actif.

La seconde question à se poser est celle des moyens que le porteur peut et souhaite déployer sur son projet. Une des conditions de la réussite d’une certification est l’engagement de la maîtrise d’ouvrage dédié à la performance environnementale que ce soit au niveau financier comme sur le plan humain. Si le recours à un assistant à maîtrise d’ouvrage apparait comme une solution idéale et offre des garanties indiscutables de réussite, le maître d’ouvrage reste en charge des arbitrages finaux. Il doit en comprendre les implications et l’articulation dans le référentiel choisi. Ce préalable est d’autant plus essentiel qu’il permet de fixer les ambitions et niveaux associés des labels et certifications visés.

L’identification des moyens associés à la performance environnementale et à la définition des enjeux sont deux critères essentiels pour identifier le référentiel qui valorisera au mieux les performances du bâtiment.

Les démarches environnementales dédiées à l’immobilier tertiaire privé sont nombreuses. Les principales, évoquées dans cet article, sont plutôt connues et appliquées par les maîtres d’ouvrage. Elles peuvent être prises en compte dès la phase conception, construction/rénovation jusqu’à la phase d’exploitation qu’il ne faut pas négliger. Elles touchent également d’autres thématiques que l’énergie et le carbone. Il est possible de citer le confort et le bien-être ou encore la biodiversité qui sont des aspects que les maîtres d’ouvrage ne négligent plus. Au vu de la multiplication de ces outils, les enjeux stratégiques des maîtres d’ouvrage et ceux spécifiques à chaque projet doivent être bien identifiés afin de s’orienter vers des certifications adéquates et différenciantes.

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