REX – Contrat de Performance Énergétique sur 952 logements pour Habitation Moderne

Habitation Moderne est un bailleur social spécialisé dans la construction et la rénovation de logements collectifs et individuels à Strasbourg et dans ses environs. En 2015, Habitation Moderne a collaboré avec ALTEREA en tant qu'assistant à maîtrise d'ouvrage pour la mise en œuvre d'un Contrat de Performance Énergétique (CPE) sur le quartier Wihrel à Strasbourg (67). Ce quartier est composé de 952 logements répartis sur 25 bâtiments. À l'issue de cette mission de deux ans, le maître d'ouvrage a de nouveau fait appel à ALTEREA pour assurer le suivi de la performance énergétique et vérifier les résultats pendant les trois années suivant la réception des travaux. Dans cet article, vous découvrirez le témoignage d'Antoine CAVELIER, Responsable Stratégie et Données Patrimoniales au sein de la Direction du Développement et de l’Investissement d’Habitation Moderne.

POUVEZ-VOUS NOUS PRÉSENTER LE PROJET ?

Le projet de réhabilitation du quartier Wihrel à Strasbourg (67) a débuté en 2015 dans le cadre de la politique de rénovation menée par Habitation Moderne depuis une vingtaine d’années.

« Les deux tiers de notre parc immobilier datent des années 60 et 70 et nous procédons progressivement à des réhabilitations. Cependant, le quartier réhabilité juste avant n'a pas atteint les résultats escomptés suite aux travaux. Nous avions suivi une approche classique, conforme à la loi MOP, avec un architecte, des entreprises et un exploitant. Nous nous sommes donc interrogés sur une autre méthode qui pourrait être plus efficace et qui nous permettrait d'obtenir les résultats attendus compte tenu des investissements que nous pourrions réaliser. », explique Antoine CAVELIER.

Conscient des défis rencontrés dans les précédents projets de réhabilitation, Habitation Moderne a opté pour une approche novatrice. Plutôt que de suivre les schémas traditionnels de développement avec une maîtrise d'ouvrage publique et des contrats séparés pour la conception, la réalisation et l'exploitation, le projet du quartier Wihrel a été conçu sous la forme d'un CREM (Conception-Réalisation-Exploitation-Maintenance) avec mise en place d’un Contrat de Performance Global.

Pour ce faire, Habitation Moderne a fait appel à l'expertise d'ALTEREA en tant qu'assistant à maîtrise d'ouvrage pour élaborer et mettre en œuvre ce type de contrat.

« ALTEREA nous a orienté vers le type de contrat le plus approprié puis les équipes nous ont aidés à le mettre en place car nous n'en avions jamais réalisé auparavant. », rajoute-t-il.

QUELS ONT ÉTÉ LES OBJECTIFS PRINCIPAUX DE VOTRE PROJET ?

Les principaux objectifs de ce projet étaient initialement de réaliser des économies d'énergie significatives avec une économie d’énergie visée de 50% par rapport à la situation initiale et d'atteindre un taux d'énergie renouvelable d'au moins 55%. En parallèle, des objectifs sous-jacents ont été définis pour favoriser la participation des locataires, tant sur le plan de la concertation que de la sensibilisation. De plus, il était crucial que les charges liées aux consommations énergétiques supportées par les locataires diminuent grâce aux travaux.

Les travaux ont également été réalisés en site occupé. « Les travaux en site occupé ne nous préoccupaient pas particulièrement car nous avons l'habitude de mener ce type de projets et nous le faisons régulièrement. De plus, les logements ne nécessitaient pas de modifications majeures, telles que le remplacement des fenêtres ou des rénovations importantes dans les salles de bains. Les interventions dans les logements ont été minimes. Cependant, avec un total de 952 logements concernés, il était inévitable que les locataires ressentent certains impacts. », déclare Antoine CAVELIER.

Suite à un processus de dialogue compétitif avec quatre groupements, le choix s'est porté sur EnerD2 dont les propositions dépassaient les attentes initiales d'Habitation Moderne. En effet, EnerD2 s'est engagé à atteindre une économie d'énergie de 53% et un taux d'énergie renouvelable de 75%, des chiffres supérieurs aux exigences de départ. La robustesse de l’offre et les ambitions énergétiques associées ont conduit à la signature du contrat avec EnerD2 en janvier 2017.

LES OBJECTIFS ONT-ILS ÉTÉ ATTEINTS ?

Le projet a ensuite suivi son cours conformément au contrat CREM. Les travaux ont débuté en juin 2017 et l'exploitation a démarré le 1er septembre de la même année.

« Les engagements de performance énergétique étaient associés à un échéancier contractuel traduisant l’évolution des économies attendues en fonction de l’avancement des travaux. Des objectifs intermédiaires ont ainsi été contractuellement fixés. Nous avons enregistré une économie d'énergie de 4% la première année, suivie d'une économie de 23% la deuxième année. Nous avons atteint nos objectifs à chaque étape du projet. », précise-t-il.

Cependant, un défi particulier a été rencontré concernant le critère d'homogénéité qui exigeait que chaque bâtiment atteigne des niveaux de performance thermique comparables. Il était crucial que la différence de consommation énergétique entre les bâtiments d'un même type ne dépasse pas 15% par rapport à la moyenne. Cette exigence s'est avérée plus complexe à respecter pour un groupe de bâtiments nécessitant ainsi deux années supplémentaires pour résoudre ce problème. Aujourd'hui, cette question est résolue et les performances énergétiques sont uniformes sur l'ensemble du quartier réhabilité.

« Sur des contrats comme celui-ci, ce genre de situation est courant. L'objectif est d'observer les résultats et de déterminer ce que nous pouvons mettre en place pour garantir un bon fonctionnement les années suivantes. », explique-t-il.

COMMENT S’EST DEROULÉE LA MISSION ?

La première année de la mission a été consacrée à la validation des hypothèses initialement posées par ALTEREA concernant la situation de référence. « Étant donné que toutes les données n'étaient pas facilement accessibles, notamment en raison de l'utilisation d'un ancien réseau de chaleur, il a été nécessaire de travailler avec des hypothèses. », précise Antoine CAVELIER. Cette première phase a permis de confirmer la pertinence des hypothèses émises ou de les reprendre.

« Globalement, les hypothèses se sont révélées correctes. Nous avons simplement exclu les commerces situés en rez-de-chaussée de notre périmètre. Ce sont des ajustements inévitables lorsqu'on passe de la théorie à la pratique. », déclare-t-il.

ALTEREA a ensuite assuré un suivi continu pendant 5 ans. Le Plan de Mesure et de Vérification (PMV) était donc mis en œuvre par EnerD2 et contrôlé par ALTEREA. Depuis maintenant deux ans, le maître d’ouvrage valide directement ces résultats. « Grâce à l'expérience et à l'accompagnement d'ALTEREA, nous disposons désormais des compétences et des connaissances nécessaires pour garantir des résultats cohérents. De plus, une relation de confiance s'est établie avec EnerD2. », explique-t-il.

Le contrat s'étend sur une période de 10 ans, jusqu'en 2030. 

POURQUOI AVOIR CONFIÉ CETTE MISSION À ALTEREA ?

ALTEREA, spécialiste en Contrats de Performance Énergétique (CPE), était en mesure de répondre aux besoins du projet, même si Habitation Moderne n'avait jamais collaboré avec eux auparavant. « L’expertise d’ALTEREA dans les marchés globaux de performance, notamment en 2015 où ce domaine était encore peu répandu, a été un facteur rassurant pour nous. De plus, ALTEREA était accompagné de Lexity, qui était également compétent dans ce domaine. », précise Antoine CAVELIER.

Les échanges entre les parties ont été réguliers et fréquents, que ce soit par téléphone ou sur place, et ce, dès la période de dialogue compétitif. L'organisation s'est avérée fluide avec un respect des délais établis, grâce à une planification précise mise en place dès le départ.

QUE RETENEZ-VOUS DE LA COLLABORATION AVEC ALTEREA ? QUEL CONSEIL DONNERIEZ-VOUS ?

« Il y avait une bonne entente et une relation de confiance entre les différents acteurs, que ce soit avec ALTEREA ou le groupement dans son ensemble. Nous avons apprécié la transparence des échanges et l’approche pédagogique. ALTEREA n'a pas seulement apporté son expertise technique mais a également joué un rôle de conseil et d'accompagnement pour nous. Le conseil que je donnerais, c'est de ne pas hésiter à se lancer. Bien entouré et avec des relations saines, on apprend énormément et on capitalise sur l'expérience, ce qui permet de mieux comprendre les enjeux. On a tout à apprendre d'un assistant à maîtrise d'ouvrage expérimenté. », conclut Antoine CAVELIER.

Antoine CAVELIER souligne également l'importance du facteur humain dans le succès de la collaboration. Il est crucial de limiter le nombre de contacts et d'adapter les profils des interlocuteurs en fonction du client au sein du groupement. Cela permet d'améliorer la transmission d'informations, d'optimiser le suivi et de garantir le bon déroulement de l'opération.

Fort de ces succès, un deuxième Contrat de Performance Énergétique est en cours pour un projet d'envergure dans le quartier Lizé à Strasbourg. Ce nouveau contrat concerne 11 bâtiments comprenant 410 logements. Les travaux sont en cours de réalisation. Habitation Moderne cherche également à mettre en place des contrats avec garantie de résultat sur des zones plus spécifiques en ne ciblant pas un quartier ou un groupe d'immeubles mais plutôt un logement individuel ou une cage d'escalier, par exemple. Cette approche innovante permettra aux locataires de constater directement les économies d'énergie réalisées dans leur logement. De plus, ayant établi un bilan carbone et s’étant engagé dans la décarbonation de son parc immobilier, Habitation Moderne souhaite également se concentrer sur la réduction de l’impact carbone de ses logements.